香港買樓流程完整指南：新手業主必知的9大步驟

想在香港買樓置業？買樓是人生重要決定，除了準備首期，你還需要了解完整的買樓流程。本文為首次置業人士提供詳細的買樓攻略，涵蓋從按揭評估到收樓的所有步驟，助你做好充分準備，順利成為業主。

香港買樓流程概覽

買樓置業涉及多個步驟，整個流程通常需要2-3個月時間。以下是完整的買樓流程：

1. 進行按揭評估報告，計算可負擔按揭及樓價
2. 查閱個人環聯信貸評級
3. 列出買樓開支，做好買樓預算
4. 透過地產代理或搵樓平台物色心儀一手樓或二手樓物業
5. 透過地產公司或銀行為心儀單位估價
6. 簽署臨時買賣合約、正式買賣合約及繳交訂金
7. 申請買樓按揭
8. 繳交印花稅、購買火險及家居保險
9. 驗樓、收樓完成樓宇買賣交易

第一步：進行按揭評估報告

在正式開始搵樓前，建議先進行按揭評估。按揭評估報告會根據你的收入狀況、外債數額、工作行業及證明文件齊全度等因素，預先評估你成功獲得按揭批核的機會、能否通過壓力測試，以及可以從銀行借出多少貸款。

透過按揭評估，你可以清楚知道自己的購買力，避免看中單位後才發現無法負擔，浪費時間和精力。

第二步：查閱個人環聯信貸評級

入市買樓前，務必先向環聯查閱個人信貸評級（TU），以免落訂後申請按揭時才發現信貸評級有問題。

你可以選擇在網上購買TU信貸評級報告，或親身到環聯辦事處購買（需網上預約）。一般而言，TU評級達到H級或以上，銀行才有機會批出按揭。如果發現信貸評級不理想，應先改善信貸狀況，才開始買樓計劃。

第三步：計算買樓開支做好預算

除了首期，買樓還有多項額外開支需要預算。以首次置業為例，主要開支包括：

印花稅：約樓價2-4%（首次置業適用第二標準稅率）

律師費：約10,000港元（以樓價1,000萬港元以下計算）

按揭保險費：佔貸款額1.15-4.35%，實際金額視乎按揭成數和年期而定

經紀佣金：行規為樓價1%，部分情況可能低至0.5%

火險：約樓價0.1%

裝修費：視乎裝修規模，一般新樓會包基本裝修，二手樓裝修預算約每平方呎600港元

駁腳律師費：如物業律師樓不在銀行名單上，可能需額外支付約4,000港元

申請按揭前，建議先向銀行查詢律師樓是否在認可名單內，以免產生額外費用。

第四步：物色心儀一手樓或二手樓物業

選擇一手樓還是二手樓，是買樓過程中的重要決定。

一手樓：可以參加發展商的展銷會了解樓盤資料。要注意如果購買樓花，未必可以借到高成數按揭。

二手樓：可以透過網上搵樓平台或地產經紀尋找合適單位，視乎心水地區而定。

無論選擇一手樓還是二手樓，在處理買樓文件時都要特別留意以下文件：臨時買賣合約、正式買賣合約、按揭契、樓契等。

如果購買二手樓，還需要注意兩份額外文件：

按揭轉介表：由經紀提供給買家填寫，表示該地產代理是本次按揭申請的轉介人。即使該經紀沒有提供任何服務，成功申請按揭後都會獲得轉介佣金。

睇樓紙：當買家經由某地產代理睇樓後，在指定時段內無論向哪位經紀買入單位，佣金都會歸睇樓紙所示的經紀所有。如果簽了兩張睇樓紙，可能需要支付兩份佣金。

第五步：為心儀單位估價

找到心儀單位後，需要進行物業估價。你可以透過以下渠道獲取估價：

1. 銀行
2. 按揭經紀
3. 測量師行

最方便的方法是向按揭經紀查詢，因為他們可以一次過為你獲取不同銀行的估價。部分銀行也提供網上免費物業估價服務，但通常只適用於大型住宅屋苑。小型單棟住宅、唐樓、村屋、寫字樓、工廈等物業未必能在網上獲得估價。

如果直接向測量師行獲取估價報告，可能需要支付費用。

第六步：簽署臨時買賣合約、正式買賣合約及繳交訂金

當買賣雙方同意價錢及其他條款後，就可以開始簽約程序：

簽署臨時買賣合約（細訂）

交易的第一步是簽訂臨時買賣合約及繳付樓價3%的訂金作為「落訂」。臨時買賣合約會列明重要細節，包括：

1. 何時簽訂正式買賣合約
2. 何時繳付大訂
3. 何時正式成交
4. 交易的經紀是誰
5. 經紀佣金金額

簽署正式買賣合約（大訂）

簽完臨時買賣合約後約兩星期，就要簽訂正式買賣合約。此時買家需要繳交7%大訂，以及律師費、印花稅等雜項費用。

撻訂風險

要特別注意，如果在繳付細訂後決定不繼續交易而撻訂，損失的是3%的細訂訂金。如果在繳付大訂後才撻訂，除了整筆訂金會賠上，如果賣家收回物業再重售時減了價，買家還要補回物業差價。因此，如果真的要撻訂，應盡量選擇在付細訂後、大訂前進行，以減少損失。

第七步：申請按揭

簽約後就要正式申請按揭。建議將申請表格遞交到幾間不同的銀行，以便一次過比較不同銀行的優惠，選擇最適合自己的按揭計劃，務求獲得最優惠的利率和條款。

不同銀行的按揭利率、現金回贈、罰息期等條款都有差異，多作比較可以節省不少利息支出。

第八步：繳交印花稅、購買火險及家居保險

印花稅

首次置業買家需要繳付第二標準稅率的從價印花稅，金額約為樓價的2-4%。印花稅必須在簽署正式買賣合約後30天內繳付。

火險

火險為投保人保障樓宇結構因意外（如火警、水浸、颱風等）而導致的損失。樓宇結構包括牆身、天花板、地板、喉管、門窗等。

如果物業需要抵押給銀行承造按揭，銀行必定會要求業主購買火險，以保障銀行在火災或意外發生時有足夠賠償。要注意的是，屋內財物損失並不在火險保障範圍內。火險保費一般為貸款額的0.1%至0.15%。

家居保險

家居保險可以為投保人保障家居財物、金錢、古董、名錶、傢俬、電器、裝修等因意外（如火災、颱風、爆炸、水浸、盜竊等）而導致的損失。投保人可以為不同價值的財物投保不同保額的保險計劃，確保獲得全面保障。

部分保險公司會將火險包含在家居保險內，方便投保人一次過購買。

第九步：驗樓、收樓完成樓宇買賣交易

到了成交日前約一星期，買家需要進行驗樓。驗樓時要仔細檢查單位狀況，包括：

1. 牆身有否裂痕或滲水
2. 門窗是否正常運作
3. 水電設施是否正常
4. 地板有否損壞
5. 廚房、浴室設備是否完好

完成驗樓並得到買家確認後，律師樓會收到銀行批出的貸款，並代為將款項交給賣家，完成整個買賣流程。到這一步，恭喜你正式成為業主！

常見問題

買樓需要準備多少首期？

首次置業人士如果申請按揭保險，最高可以借到樓價90%（樓價1,000萬港元或以下），即首期只需10%。如果不申請按揭保險，一般最高可借60-70%，首期需要30-40%。

買樓整個流程需要多長時間？

從簽署臨時買賣合約到正式成交，一般需要2-3個月時間。如果是現樓交易，可以更快完成。樓花則視乎發展商的建築進度。

如果按揭申請不獲批准怎麼辦？

如果按揭申請不獲批准，而臨時買賣合約沒有註明「必須獲得按揭批准」的條款，買家仍然要完成交易，否則會被沒收訂金。因此建議在簽約前先做好按揭評估，確保有能力獲得按揭批核。

買一手樓和二手樓有甚麼分別？

一手樓通常是新建樓盤，可能包基本裝修，但價格較高，而且如果是樓花可能要等待一段時間才能入伙。二手樓價格相對較低，可以即買即住，但可能需要裝修，而且要注意樓齡和維修狀況。

甚麼是壓力測試？

壓力測試是銀行用來評估借款人還款能力的標準。一般要求每月供款不超過入息50%，而在利率上升3%的情況下，每月供款不超過入息60%。通過壓力測試才能獲得按揭批核。

買樓後還有甚麼持續開支？

買樓後的持續開支包括：每月按揭供款、管理費、差餉、地租、水電煤費用、火險及家居保險續保費用等。如果是村屋或唐樓，可能沒有管理費，但要自行負責維修保養。

總結

買樓是人生重大決定，涉及大量資金和複雜程序。了解完整的買樓流程，可以幫助你做好充分準備，避免在過程中出現問題。記得在買樓前先做好按揭評估、查閱信貸評級、計算所有開支，並預留足夠資金應付首期及各項雜費。如有需要，可以諮詢專業的按揭顧問或律師，確保整個買樓過程順利完成。